For English press here

Τα Κυπριακά Δικαστήρια Aποφάσισαν: Ποινικό αδίκημα η άρνηση ενοικιαστών να εκκενώσουν μετά τον τερματισμό

Η νομική μας ανάλυση της υπόθεσης CCSRE Real Estate Company Ltd vs. Theodorou Menelaou (Crim. App. 94/2022, 31.10.2025)

1. Γιατί είναι σημαντική αυτή η απόφαση

Στην απόφαση του, ημερομηνίας 31ης Οκτωβρίου 2025, το Εφετείο της Κυπριακής Δημοκρατίας (Ποινική Δικαιοδοσία) αποφάσισε ότι ένας ενοικιαστής που συνεχίζει να κατέχει το ενοικιαζόμενο ακίνητο μετά το νόμιμο τερματισμό της ενοικίασης και τη σαφή απαίτηση εκκένωσης, διαπράττει το αδίκημα της παράνομης κατοχής ακινήτου σύμφωνα με το άρθρο 281(1)(α) του Ποινικού Κώδικα, Κεφ. 154.

Με απλά λόγια: μόλις ο ιδιοκτήτης τερματίσει τη ενοικίαση και ανακαλέσει τη συγκατάθεση του, ο ενοικιαστής που αρνείται να αποχωρήσει δεν είναι πλέον ένας «προβληματικός ενοικιαστής» σε μια αστική διαφορά, αλλά ενδέχεται να διαπράττει και ποινικό αδίκημα.

Η απόφαση αυτή έχει ήδη αναφερθεί στον Κυπριακό τύπο ως μια σημαντική εξέλιξη στις σχέσεις ιδιοκτητών και ενοικιαστών και ως μια σημαντική αποσαφήνιση του άρθρου 281.

2. Συνοπτικά τα γεγονότα

Το 2013, ο κατηγορούμενος ενοικιαστής (Μενέλαου) σύναψε σύμβαση ενοικίασης ενός έτους για ακίνητο στη Λάρνακα, με μηνιαίο ενοίκιο τα 500 ευρώ. Πλήρωνε το ενοίκιο μόνο μέχρι την 1.3.2014 και από τότε δεν ανανέωσε την ενοικίαση, αλλά παρέμεινε στην κατοχή του ακινήτου.

Το 2016, το ακίνητο μεταβιβάστηκε στο όνομα της CCSRE Real Estate Company Ltd.

Ο νέος ιδιοκτήτης έστειλε στον ενοικιαστή:

• Πρώτη επιστολή στις 21.2.2018 με την οποία απαιτούσε τις €23.500 για καθυστερημένα ενοίκια και προειδοποιούσε ότι θα τερματίσει την ενοικίαση εάν δεν καταβάλλονταν εντός 15 ημερών.
• Μέσω των δικηγόρων του, ο ενοικιαστής αμφισβήτησε τα καθυστερούμενα και ισχυρίστηκε παραβιάσεις συμβατικών υποχρεώσεων του ιδιοκτήτη.
• Ο ιδιοκτήτης απέστειλε επιστολή τερματισμού (24.7.2019) με την οποία τερμάτιζε ρητά την ενοικίαση και ζητούσε εκκένωση και παράδοση του ακινήτου στις 31.8.2019.
• Με περαιτέρω επιστολή (21.8.2019) ο ιδιοκτήτης παράτεινε την προθεσμία και επιβεβαίωνε ότι η παράδοση αναμενόταν στις 1.10.2019.

Στις 1.10.2019, εκπρόσωπος του ιδιοκτήτη επισκέφθηκε το ακίνητο για να διαπιστώσει ότι ο ενοικιαστής αρνιόταν να παραδώσει κατοχή.

Προωθήθηκε ποινική διαδικασία βάσει του άρθρου 281(1)(α) για παράνομη κατοχή ακίνητης περιουσίας εγγεγραμμένης στο όνομα άλλου, από την 1.10.2019 και μετά. Το Επαρχιακό Δικαστήριο αθώωσε τον ενοικιαστή και απέρριψε την υπόθεση, διαπιστώνοντας ότι: εφόσον ο ενοικιαστής απέκτησε κατοχή του υποστατικού δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου, δεν βρέθηκε αυθαίρετα να το κατέχει αλλά ούτε και ο τερματισμός της σύμβασης οδηγεί στο ότι η συναίνεση (στην κατοχή) άρθηκε από τον ιδιοκτήτη. Ο ιδιοκτήτης άσκησε έφεση.

3. Νομικό πλαίσιο: Άρθρο 281 και προσφυγές κατά αθωωτικών αποφάσεων

Το άρθρο 281(1)(α) του Ποινικού Κώδικα προβλέπει ότι κάθε πρόσωπο που:

«κατέχει, καλλιεργεί, καταλαμβάνει ή χρησιμοποιεί με άλλο τρόπο γη που είναι καταχωρημένη στο όνομα άλλου χωρίς τη συγκατάθεση του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη […] είναι ένοχος αδικήματος και υπόκειται σε ποινή φυλάκισης μέχρι και πέντε (5) έτη ή σε χρηματική ποινή μέχρι τις δέκα χιλιάδες ευρώ (€10.000) ή και στις δύο αυτές ποινές».

Το Εφετείο επιβεβαίωσε τα τρία συστατικά στοιχεία του αδικήματος:

• Κατοχή / χρήση / απόλαυση γης
• Η γη είναι εγγεγραμμένη στο όνομα άλλου
• Έλλειψη συγκατάθεσης του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη

Τα δύο πρώτα στοιχεία ήταν αδιαμφισβήτητα. Ολόκληρη η έφεση επικεντρώθηκε στο τρίτο: υπήρχε συγκατάθεση μετά την 1.10.2019, ή όχι;

Διαδικαστικά, δεδομένου ότι επρόκειτο για έφεση κατά αθωωτικής απόφασης, το Δικαστήριο τόνισε ότι, σύμφωνα με το άρθρο 137(1)(α) του Ποινικού Δικονομικού Κώδικα, κεφ. 155, οι εφέσεις περιορίζονται σε νομικά ζητήματα και δεν προβαίνουν σε επανεκτίμηση μαρτυρίας και των αποδεικτικών στοιχείων.

Το ερώτημα ήταν, επομένως, αν το Επαρχιακό Δικαστήριο είχε εσφαλμένη ερμηνεία του νόμου όσον αφορά την προσέγγισή του στο ζήτημα της «συγκατάθεσης» (δηλαδή κατά πόσο με την επιστολή τερματισμού ο ιδιοκτήτης τερμάτισε και την ‘μέχρι τότε’ συγκατάθεση του προς τον ενοικιαστή για κατοχή του ακινήτου).

4. Η αιτιολογία του Εφετείου

4.1. Συνεχής φύση του αδικήματος και βάρος της απόδειξης

Το Δικαστήριο υπενθύμισε την προηγούμενη νομολογία του, σύμφωνα με την οποία το άρθρο 281 δημιουργεί ένα συνεχές αδίκημα. Στις υποθέσεις Robb vs Αστυνομίας (2012) και Ιωάννου vs. Αληφάντη (Ποιν. Έφ. 163-165/17), έκρινε ότι, μόλις η εισαγγελία αποδείξει τα δύο πρώτα στοιχεία και την έλλειψη συναίνεσης, το βάρος μετατίθεται στον κατηγορούμενο, ο οποίος πρέπει να αποδείξει μία από τις συγκεκριμένες υπερασπίσεις του άρθρου 281(2) (που αφορούν αγορά, διανομή, ανταλλαγή, κληρονομιά, γάμος).

Οι υπερασπίσεις του άρθρου 281(2) είναι εξαντλητικές. Επιχειρήματα σχετικά με συμβατικά δικαιώματα, φερόμενες παραβιάσεις του ιδιοκτήτη ή «παράνομος τερματισμός» δεν περιλαμβάνονται σε αυτές.

4.2. Γιατί το δικαστήριο πρώτης βαθμίδας έσφαλε

Το Επαρχιακό Δικαστήριο έκρινε ότι, επειδή ο ενοικιαστής είχε αρχικά αποκτήσει την κατοχή βάσει ενοικίασης, δεν είχε καταλάβει «αυθαίρετα» το ακίνητο και ότι ακόμη και ο τερματισμός της ενοικίασης δεν σήμαινε απαραίτητα ότι η συναίνεση είχε ανακληθεί.

Το Εφετείο απέρριψε κατηγορηματικά την προσέγγιση του Πρωτοδικείου:

• Από την 1.10.2019, η ενοικίαση είχε «ρητά και σαφώς καταγγελθεί» και ο ιδιοκτήτης είχε ζητήσει την παράδοση του ακινήτου.
• Από την ημερομηνία αυτή και μετά, η συνεχιζόμενη κατοχή του ακινήτου από τον ενοικιαστή γινόταν χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη.
• Οποιοδήποτε άλλο συμπέρασμα θα «καταστρατηγούσε τον σκοπό του νόμου».

Με άλλα λόγια, όταν ένας ιδιοκτήτης:

• Είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, και
• Έχει τερματίσει ρητά τη ενοικίαση και έχει ζητήσει την παράδοση του ακινήτου, τότε
• Ο ενοικιαστής δεν μπορεί να επικαλεστεί την αρχική «νόμιμη κατοχή του ακινήτου».

4.3. Αστική παρανομία έναντι ποινικής συναίνεσης

Το κρίσιμο και αμφιλεγόμενο μέρος της απόφασης είναι η δήλωση του Δικαστηρίου ότι το ποινικό δικαστήριο δεν μπορεί να εξετάσει εάν ο τερματισμός της ενοικίασης ήταν «παράνομος» σύμφωνα με το αστικό δίκαιο αφού: Το εάν η σύμβαση τερματίσθηκε «παράνομα ή όχι» μπορεί να είναι σημαντικό σε μια πολιτική / αστική αγωγή για αποζημίωση, αλλά σε ποινική διαδικασία σύμφωνα με το άρθρο 281(1) το μόνο ερώτημα που υφίσταται είναι εάν υπήρχε ή όχι συναίνεση του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη κατά τον κρίσιμο χρόνο.

Επειδή ο ιδιοκτήτης είχε καταστήσει σαφή τη θέση του γραπτώς, το Δικαστήριο έκρινε ότι η απάντηση ήταν «σαφώς αρνητική» και έκρινε ότι πληρούταν το στοιχείο της απουσίας συναίνεσης.

Η έφεση έγινε δεκτή, η αθωωτική απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου ακυρώθηκε και ο ενοικιαστής καταδικάστηκε.

5. Μπορεί ένα ποινικό δικαστήριο να εξετάσει την «αστική» πλευρά;

Η απόφαση αυτή υιοθετεί μια σκληρή γραμμή: το ποινικό δικαστήριο δεν θα εξετάσει ούτε θα αποφασίσει εάν ο ιδιοκτήτης παραβίασε τη σύμβαση ενοικίασης, ή εάν οι απαιτήσεις του για μη καταβολή του ενοικίου ήταν σωστές, ή εάν ο τερματισμός ήταν σωστός (συμβατικά ή νομικά). Αυτά είναι θέματα που αφορούν τα πολιτικά δικαστήρια.

Κατ’ αρχήν, αυτό είναι σύμφωνο με τον διαχωρισμό των δικαιοδοσιών:

• Το ποινικό δικαστήριο καθορίζει εάν συντρέχουν τα στοιχεία του ποινικού αδικήματος (εδώ: έλλειψη συγκατάθεσης).
• Το πολιτικό δικαστήριο καθορίζει τα συμβατικά δικαιώματα, τις παραβιάσεις του ιδιοκτήτη, τις διαφορές σχετικά με το ενοίκιο, τις αποζημιώσεις κλπ.

Ωστόσο, αυτό εγείρει δύσκολα ερωτήματα:

α) Τι γίνεται αν ο τερματισμός ήταν άκυρος; Ας υποθέσουμε μια περίπτωση όπου ο ιδιοκτήτης προτίθεται να τερματίσει την σύμβαση με τρόπο που είναι προφανώς κατά παράβαση με τις δικές του υποχρεώσεις (π.χ. προστασίες του νόμου περί ελέγχου ενοικίων για τους νόμιμους και θέσμιους ενοικιαστές). Εάν τα ποινικά δικαστήρια αρνηθούν να εξετάσουν το περιεχόμενο της ειδοποίησης τερματισμού, ο ενοικιαστής θα μπορεί να αντιμετωπίσει ποινική ευθύνη, ακόμη και αν το πολιτικό δικαστήριο κρίνει αργότερα ότι ο τερματισμός είναι άκυρος.

β) Βάρος απόδειξης και «συγκατάθεση». Ακόμη και αν τα ποινικά δικαστήρια αποφεύγουν τη λεπτομερή ανάλυση της σύμβασης, πρέπει να είναι πεπεισμένα πέραν κάθε λογικής αμφιβολίας ότι ο ιδιοκτήτης έχει πράγματι τερματίσει τη συγκατάθεσή του. Όταν ο τερματισμός αμφισβητείται για αξιόπιστους λόγους, μπορεί να δημιουργηθεί εύλογη αμφιβολία.

γ) Κίνδυνος κατάχρησης του άρθρου 281. Οι ιδιοκτήτες ενδέχεται να μπουν στον πειρασμό να χρησιμοποιήσουν τις ποινικές καταγγελίες ως μέσο πίεσης σε διαφορές σχετικά με την ενοικίαση, ενώ η αστική εγκυρότητα της καταγγελίας να είναι αμφισβητήσιμη.

Το Εφετείο έχει θέσει σαφές όριο: οι υπερασπίσεις βάσει του άρθρου 281(2) είναι κλειστές και η αστική παρανομία του τερματισμού είναι, κατ’ αρχήν, άσχετη με την ποινική ευθύνη.

6. Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της απόφασης

6.1. Τα «πλεονεκτήματα»: βεβαιότητα και προστασία για τους ιδιοκτήτες

• Σαφήνεια για τους ιδιοκτήτες: μόλις ο ιδιοκτήτης τερματίσει την σύμβαση ενοικίασης και απαιτήσει παράδοση του ακινήτου, η συνέχιση της κατοχής του από τον ενοικιαστή ενδέχεται να αποτελεί ποινικό αδίκημα.
• Αποτροπή της παράνομης ενοικίασης: η απόφαση αντιμετωπίζει άμεσα το μακροχρόνιο πρόβλημα των ενοικιαστών που καθυστερούν ή εκμεταλλεύονται τη δικαστική διαδικασία.
• Υποστήριξη του μητρώου εγγεγραμμένων ιδιοκτητών του κτηματολογίου: το άρθρο 281 προστατεύει τον νόμιμα εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη.

6.2. Τα «μειονεκτήματα»: το ποινικό δίκαιο στο επίκεντρο των αστικών διαφορών

• Ενοικιαστές με νόμιμα παράπονα: ακόμη και ένας ενοικιαστής με καλή υπόθεση που παραμένει μετά τον τερματισμό κινδυνεύει με ποινική δίωξη.
• Ασυμμετρία κινδύνου: σε πολλές χώρες το ποινικό δίκαιο προστατεύει τους ενοικιαστές. Στην Κύπρο εφαρμόζεται πλέον κατά των ενοικιαστών που παραμένουν μετά τη λήξη.
• Πιθανό αποτρεπτικό αποτέλεσμα: οι ενοικιαστές μπορεί να εκκενώνουν ακόμη και αδικαιολόγητα για να αποφύγουν ποινικό μητρώο.

7. Συγκριτικό πλαίσιο του κοινοδικαίου (common law)

• Ενοικιαστής που παραμένει μετά τη λήξη μπορεί να θεωρηθεί παράνομος επεμβαίνων (trespasser) – τα ένδικα μέσα του ιδιοκτήτη είναι κυρίως αστικά.
• Στην Αγγλία, το άρθρο 144 του LASPO 2012 ποινικοποιεί την παράνομη κατοχή κατοικίας από εισβολείς, αλλά εξαιρεί ενοικιαστές που παραμένουν μετά τη λήξη.

8. Πρακτικά συμπεράσματα για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Για ιδιοκτήτες

• Συντάξτε και επιδώστε σαφείς ειδοποιήσεις: ημερομηνία, σαφή παράδοση ακινήτου και αποδεικτικά επίδοσης.
• Διατηρήστε καθαρό ιστορικό υποχρεώσεων: αρχεία επισκευών, επικοινωνιών και συμμόρφωσης.
• Χρησιμοποιήστε το άρθρο 281 σωστά: ποινική καταγγελία μόνο όταν είναι κατάλληλο εργαλείο.

Για τους ενοικιαστές

• Μην αγνοείτε τις ειδοποιήσεις τερματισμού: ζητήστε νομική συμβουλή και προληπτικά μέτρα.
• Αναμείνετε παράλληλες ενέργειες: αστική αγωγή και ποινική διαδικασία μπορεί να προχωρούν ταυτόχρονα.

9. Συμπέρασμα: ένα ισχυρό μήνυμα, αλλά όχι η τελική λέξη

Το Εφετείο στην υπόθεση CCSRE Real Estate vs. Menelaou έστειλε ένα ισχυρό και σαφές μήνυμα: Μετά από σαφή τερματισμό της ενοικίασης και απαίτηση εκκένωσης, ένας ενοικιαστής που παραμένει στην κατοχή του ακινήτου καταλαμβάνει το ακίνητο χωρίς συγκατάθεση και μπορεί να φέρει ποινική ευθύνη σύμφωνα με το άρθρο 281(1)(α).

Από την πλευρά του ιδιοκτήτη, η απόφαση είναι ευπρόσδεκτη. Μετατρέπει μια αργή αστική διαμάχη σε ένα πλαίσιο όπου το ποινικό δίκαιο μπορεί να διαδραματίσει υποστηρικτικό ρόλο.

Ωστόσο, από τη σκοπιά του κράτους δικαίου, η απόφαση εγείρει νόμιμες ανησυχίες:

> Πώς προστατεύουμε τους ενοικιαστές με γνήσιες συμβατικές αξιώσεις από την ποινικοποίηση;

> Πρέπει τα ποινικά δικαστήρια να λάβουν υπόψη τα ελαττώματα τερματισμού στην εκτίμηση της «συγκατάθεσης»;

> Υπάρχει ανάγκη για νομοθετική προσαρμογή ή κατευθυντήριες γραμμές για την εισαγγελία;

Αυτά τα ερωτήματα πιθανώς θα ανακύψουν σε μελλοντικές υποθέσεις. Προς το παρόν, η υπόθεση CCSRE vs. Menelaou αποτελεί βασική αρχή στην Κύπρο: ένας ενοικιαστής που «παραμένει» μετά από σαφή τερματισμό της ενοικίασης και απαίτηση εκκένωσης δεν αποτελεί πλέον απλώς «παραβίαση της σύμβασης», αλλά διατρέχει σοβαρό κίνδυνο να διαπράξει ποινικό αδίκημα.

For English press here

Το κείμενο αυτό αποτελεί νομική ανάλυση και ενημέρωση. Δεν συνιστά νομική συμβουλή. Για εξατομικευμένη νομική καθοδήγηση, συμβουλευτείτε το δικηγορικό σας γραφείο.